Als ondernemer werkt u graag en maakt lange dagen waardoor u een mooi bedrijf hebt opgebouwd. Toch, ooit komt er een moment dat u wat gas terug wilt nemen om de jongere generatie de kans te geven het bedrijf verder uit te bouwen. Dat is een logisch proces: het leven van een semi-pensionado lokt met meer tijd voor uzelf en uw geliefden. Uiteraard houdt u nog wel een vinger in de pap.
Of misschien krijgt u van een concurrent ineens een aanbod dat te mooi is om te negeren. En dan staat er een interessant bedrag op de bankrekening en ziet uw toekomst er totaal anders uit.
Als ondernemer investeren in een villa in Zuid Frankrijk
U kunt in beide gevallen feitelijk doen wat u altijd al wilde doen, alleen u weet nog niet precies wat. Elke dag naar de bankrekening kijken gaat ook vervelen en opnieuw een wereldreis maken naar afgelegen gebieden waar armoede en groene natuur hand in hand gaan is ook niet iets waar u blij van wordt. U geeft aan de andere kant niets om lawaaierige mensen met blingbling en de torenhoge flats in Dubai kunnen u ook al niet bekoren. Het zijn luxe problemen waar meer mensen mee stoeien. Tijd om eens rustig na te denken aan de Cote d’Azur.
De mooiste plek op aarde
De Cote d’Azur is misschien wel de enige plek op Aarde waar al het goede in het leven samenkomt; de natuur, de schone lucht, het gezonde eten, de heerlijke zee, de bergen, de veiligheid, de verzorgde omgeving en ga zo maar door.
Wij kunnen dat beamen; de kwaliteit van leven is hier fantastisch. We ontmoeten veel internationale ondernemers die alles kunnen kopen en overal ter wereld kunnen wonen. Zij kiezen uiteindelijk voor een woning in Zuid Frankrijk. Immers, vanaf deze locatie vliegt u rap naar 121 bestemmingen in de wereld en bent u met de auto binnen anderhalf uur in de meest afwisselende locaties. Een marktje in Italië, een verlaten bergdorp, een luxe autoshow in Monaco, een strandfeestje in Saint Tropez, een ski resort met 70 pistes, een smaakvol visrestaurant aan zee, of een hypermoderne shopping mall met 300 winkels. De Cote d’Azur bruist van diversiteit. En voor mini city trips zijn steden als Aix en Provence, Lyon en Barcelona binnen een ochtend te bereiken. Voor Barcelona moet u wel om 06.00 uur vertrekken wilt u aan de Playa de Barceloneta lunchen.
Als ondernemer investeren in een villa in Zuid Frankrijk
Wie als ondernemer veel geld op bank heeft staan, wil hier zorgvuldig mee om gaan. Rentenieren is helaas een begrip uit een andere eeuw; toen kon je nog met een miljoen guldens op de bank een rustig (maar zuinig) leventje leiden. Vandaag de dag moet u de bank betalen om uw geld te bewaren. En begrijpt u ook dat het geld is gereduceerd tot een digitaal getal op een digitale rekening. Met een simpele druk op de knop kan dit geld ook ineens verdwenen zijn.
Het overkwam een ondernemer die op een ochtend het saldo op zijn beleggingsrekening op 0 zag staan. Waar de miljoenen waren gebleven kon de accountmanager niet vertellen. Pas na veel telefoontjes bleek dat intern een formulier van een transactie niet was ingevoerd. Daarom besloot de bank het saldo maar op 0 te zetten.
Dit soort nachtmerries komen (nog) niet al te vaak voor, maar het is al sinds 1900 dat iedereen met een beetje spaargeld weet dat de beste investering in stenen is. Dat is altijd zo geweest en zal ook altijd zo blijven. Stenen die samen een huis vormen, zijn de meest waardevaste belegging waar u niet alleen fijn in kunt wonen maar waar u ook inkomen mee kunt generen.
Twee voorbeelden. Een appartement in Cannes van 1,5 miljoen levert u per jaar netto 80,000 tot 100,000 euro inkomsten op. En een luxe villa in Villefranche sur Mer doet dit bedrag per maand in het hoogseizoen. Tel uit uw winst.
Hoeveel belasting betaalt u over uw bezit?
In tegenstelling tot Italië wordt in Frankrijk alles keurig onderhouden; van straatlantaarn tot prullenbak en van beveiligingscamera tot de outfit van de agent. Daar heeft men uiteraard belastinggeld voor nodig. Geld dat u ook moet betalen als u een villa in (zuid) Frankrijk bezit. Deze vermogensbelasting, vroeger bekend als ISF (Impot sur Fortune) heet sinds 2018 IFI (Impot sur la Fortune Immobiliere), en is een specifieke belasting op het onroerend goed dat u in bezit heeft.
Geen IFI-belasting betalen, is dat een optie?
Niemand betaalt graag te veel belasting als er regels zijn die dat kunnen voorkomen. Een aantal voorbeelden uit de praktijk.
U koopt op uw naam een villa van 5 miljoen. U moet dan jaarlijks 1 % aan IFI betalen. Dat is 50,000 euro. Na tien jaar genieten van uw villa, bent u als eigenaar een half miljoen armer. Maar als u de villa aankoopt via een SCI onroerend goed beheermaatschappij, dan kunt u de aanslag per persoon verdelen over uw (volwassen) kinderen.
Hoe meer personen als aandeelhouder in de SCI staan vermeld, des te minder IFI betaalt iedereen. Wie veel kinderen heeft, kan daar nu eindelijk financieel voordeel aan beleven.
Of u koopt een villa ter waarde van tien miljoen of meer en kunt deze zonder problemen contant betalen. U betaalt nu jaarlijks 150.000 euro belasting. Na tien jaar genieten ben je ineens anderhalf miljoen armer. U kunt dan beter gebruikmaken van een private banking constructie. Daarnaast sluit u een hypotheek van 100% af op uw nieuwe villa, waardoor de private bank op papier eigenaar is. Met deze constructie betaalt u minder IFI dan wanneer u de woning contant koopt. Het belastingbedrag loopt geleidelijk op tot het laatste jaar van de lening (jaar 20).
Private banking
Voorwaarde voor elke private bank is dat u circa 50% van het hypotheekbedrag in een portefeuille stort die de bank voor u beheert. Dit is geen risicovolle portefeuille met bitcoin en ethervaluta’s maar een conservatieve portefeuille met beleggingen die een laag en onvermijdelijk rendement opleveren, zoals staatsobligaties of cash deposits met vaste rente. Toch zal de private bank hiervan kunnen profiteren. Een deel van deze winst kunt u gebruiken om uw hypotheek af te betalen. Zo snijdt het mes aan drie kanten: privé een beter banksaldo, minder vermogensbelasting over het onroerend goed vermogen en verlaging van de hypotheeklasten.
Een realistische kanttekening: het ontvangen rendement op de portefeuille kan helpen om de kosten van de lening (rentebetalingen) te compenseren, dus de winst is positief, maar dekt misschien niet alle kosten inclusief belastingen. Het hangt af van de strategie en het risicoprofiel dat elke klant kiest.
Voor ondernemers is dit een interessante structuur. In plaats van tien miljoen op te sluiten in een pand; investeert u slechts 5,7 miljoen. De overige 4,3 miljoen kunt u gebruiken om te investeren in uw bedrijf of ander vastgoed.
Villa kopen met een bank in Monaco
In tegenstelling tot Franse banken, die ondernemers als een ‘red flag’ zien, houden banken in Monaco juist van een ondernemer. Ze hebben het liefst dat u niet met pensioen gaat, maar lekker blijft door ondernemen. U kunt dan bijvoorbeeld met uw bedrijf participeren wat voor iedereen een interessante optie is.
Een Franse woning kopen met een Monegaskische SCI heeft als extra voordeel dat uw kinderen nooit Franse erfbelasting hoeven te betalen over de woning. Een goede bescherming voor hun toekomst.
Als vastgoedadviseur in luxe villa’s aan de Cote d’Azur willen wij u graag kennis laten maken met ons netwerk van financieel adviseurs. Omdat het kopen van een luxe villa in Zuid-Frankrijk snel kan gaan, is het verstandig om vooraf de aankoopmogelijkheden te bespreken en slim te realiseren. Hiervoor is externe expertise nodig. Vele vermogende kopers gingen u voor en woonden hier zonder zorgen. Aarzel niet om contact met ons op te nemen voor een eerste intake.
Bescherm uw kinderen tegen successierechten, bespaar IFI-belastingen en koop uw droomhuis met behoud van een gezonde cashflow.
Wanneer vliegt u naar Nice?
//
